Het Grondwettelijk Hof vernietigde op 20 februari 2020 artikel 167, 7° van de wet van 18 juni 2018 houdende diverse bepalingen inzake burgerlijke rechten en bepalingen met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing. Het Grondwettelijk Hof vernietigde met andere woorden art. 577-7, § 1, 2°, h BW.
U kan de link naar het arrest hier vinden: https://www.const-court.be/public/n/2020/2020-030n.pdf
De bestreden bepaling
Art. 577-7, § 1, 2°, h BW geeft aan de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars (VME) de bevoegdheid om bij vier/vijfden meerderheid te besluiten tot “de afbraak of de volledige heropbouw van het gebouw om redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn.” Een mede-eigenaar kan volgens zelfde bepaling “afstand doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars indien de waarde van zijn kavel lager is dan het aandeel dat hij ten laste zou moeten nemen in de totale kostprijs van de werken, in voorkomend geval, tegen een in onderling akkoord of door de rechter vastgestelde compensatie. In alle andere gevallen moet de beslissing tot afbraak of tot volledige heropbouw genomen worden bij eenparigheid, overeenkomst de bepalingen beschreven in paragraaf 3.”
Tegen deze bepaling werd een vernietigingsberoep ingesteld.
De eiser voerde onder meer aan dat de bepaling een discriminerende inmenging in het eigendomsrecht is. Volgens de eiser waarborgt de bepaling geen voorafgaande en billijke vergoeding. De bewoordingen “in voorkomend geval” wijzen enkel op een mogelijkheid en geven de mede-eigenaar geen zekerheid op een vergoeding. De besteden bepaling voorziet geen waarborg van een redelijke vergoeding.
Het arrest
Het Grondwettelijk Hof volgt de visie van de eiser.
Artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol bij het Europees Verdrag voor de rechten van de mens bepaalt namelijk dat “alle natuurlijke of rechtspersonen recht hebben op het ongestoord genot van hun eigendom. Niemand zal van zijn eigendom worden beroofd behalve in het algemeen belang en met inachtneming van de voorwaarden neergelegd in de wet en in de algemene beginselen van het internationaal recht.” Elke inmenging in het eigendomsrecht moet een billijk evenwicht vertonen tussen de vereisten van het algemeen belang en die van de bescherming van het recht op het ongestoord genot van de eigendom. Er moet een redelijk verband van evenredigheid bestaan tussen de aangewende middelen en het nagestreefde doel.
Het Grondwettelijk Hof erkent eerst dat art. 577-7, § 1, 2°, h BW een legitieme en door het algemeen belang ingegeven doelstelling nastreeft. De versoepelde besluitvorming is namelijk een stimulans om de renovatie van het verouderde gebouwenpark te renoveren, om de aanpassing aan de wettelijke normen te bespoedigen en zo de woonkwaliteit en de veiligheid van de bewoners te verhogen. [overweging B.4.5.]
Maar gelet op de verregaande inmenging in het eigendomsrecht van de mede-eigenaar die zich verzet tegen de voorgestelde afbraak en heropbouw van het gebouw had de wetgever volgens het Grondwettelijk Hof in bijkomende waarborgen voor die eigenaar moeten voorzien. [overweging B.4.9.]
De huidige waarborg van die mede-eigenaar is te vinden in de vordering tot vernietiging of wijziging van een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing die hem een persoonlijk nadeel oplevert (art. 577-9, § 2 BW). De vordering moet worden ingesteld binnen de vier maanden na de algemene vergadering. [overweging B.4.7.] Deze bescherming is onvoldoende volgens het Grondwettelijk Hof. Art. 577-7, § 1, 2°, h BW wordt bijgevolg vernietigd.
Het Grondwettelijk Hof geeft meteen een verduidelijking bij de waarborgen die de wetgever moet bieden. “Aangezien de bestreden bepaling ertoe kan leiden dat een mede-eigenaar afstand moet doen van zijn eigendomsrecht, dient te worden bepaald dat de vereniging van mede-eigenaars haar beslissing op eigen initiatief aanhangig maakt bij de vrederechter, in afwijking van het voormelde artikel 577-9, §2, van het Burgerlijk Wetboek, en dat de vrederechter de wettigheid van de beslissing kan beoordelen en, in voorkomend geval, aan een deskundige advies kan vragen over de geschiktheid van het bedrag van de compensatie.” [overweging B.B.4.9.] Uiteraard komt het alleen de Belgische wetgever toe om een mede-eigenaar dergelijke bescherming te bieden. Deze overweging is geen wettelijke regel.
Wat zijn de gevolgen van dit arrest?
De vernietiging van een bepaling door het Grondwettelijk Hof werkt in beginsel retroactief. De vernietigde norm wordt geacht nooit te hebben bestaan. Definitief geworden rechterlijke beslissingen die op de vernietigde wetskrachtige bepaling gesteund zijn, blijven echter bestaan.
Dit betekent concreet dat:
Het probleem is gelegen in de dualiteit van het eigendomsrecht. Enkel de mede-eigenaars zijn bevoegd om te beslissen over de afbraak en heropbouw van hun kavel en enkel de algemene vergadering is bevoegd om te beslissen over de afbraak en de heropbouw van de gemene delen.
Wat betekent de beslissing voor u?
Heeft u vragen over een komende algemene vergadering die werd bijeengeroepen om een beslissing te nemen over de afbraak en heropbouwing van het gebouw? Is dergelijke beslissing onlangs aangenomen in uw VME? Of heeft u een andere vraag?
Onze specialisten vastgoedrecht staan ter uwer beschikking. Wij luisteren en geven u een advies op maat.
Jennifer CALLEBAUT
[1] Alle mede-eigenaars moeten hun akkoord geven. De unanimiteit die wordt bedoeld, is niet die uit art. 577-7, § 4 BW. Volgens deze bepaling zal “wanneer de wet eenparigheid van alle mede-eigenaars voorschrijft en die in de algemene vergadering niet wordt bereikt door de afwezigheid van een of meerdere mede-eigenaars, (…) een nieuwe algemene vergadering bijeenkomen na een termijn van minstens dertig dagen waarin de betrokken beslissing met eenparigheid van stemmen van alle aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars kan worden genomen.”
[2] S. Snaet en M.-A. Vreven, “Appartementsmede-eigendom: nieuwbouwprojecten en renovatie van appartementsgebouwen” in N. Carette (ed.), Appartementsrecht, I, Stand van zaken en topics, Antwerpen, Intersentia, 2013, (149) 188; R. Timmermans, ”Bevoegdheden algemene vergadering” in OGP (juni 2015), XV.O, 116-120.