Op dinsdag 17 maart 2020 is de wet van 4 februari 2020 houdende boek 3 “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Deze wet treedt op 1 september 2021 in werking.
Het boek “Goederen” – dat een grondige modernisering van het goederenrecht inhoudt – maakt als derde boek onderdeel uit van de hervorming van het Belgisch Burgerlijk Wetboek. De wet van 13 april 2019 tot invoering van een Burgerlijk Wetboek en tot invoering van boek 8 “Bewijs” in dat Wetboek werd op 14 april 2019 in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd en zal op 1 november 2020 in werking treden.
Het nieuwe boek 3 telt acht titels (1. Algemene bepalingen, 2. Goederen, 3. Eigendomsrecht, 4. Mede-eigendom, 5. Burenrelaties, 6. Recht van vruchtgebruik, 7. Erfpachtrecht en 8. Opstalrecht) en is gesteund op volgende vijf basiskrachtlijnen:
De wet vangt aan met algemene bepalingen gemeenschappelijk aan alle zakelijke rechten, met inbegrip van algemene bepalingen inzake het verkrijgen, het tenietgaan en de overdracht van deze rechten.
Dit algemeen gedeelte kadert in het integratiestreefdoel van de wetgever. Met deze hervorming wenste men op gestructureerde wijze de belangrijkste teksten met betrekking tot het Belgische goederenrecht te bundelen teneinde de transparantie en rechtszekerheid binnen het domein te optimaliseren.
Hoewel dit algemeen deel daar expliciet naar verwijst, worden bepaalde bijzondere wetten inzake specifieke domeinen binnen het goederenrecht (zoals bv. intellectuele eigendomsrechten) nog steeds ondergebracht in andere wetboeken (WER).
Het nieuwe goederenrecht dient niet louter conceptueel te zijn, maar vooral functioneel en dus aangepast aan de huidige vastgoedpraktijk in ruime zin. Voorbeeld hiervan is de vereenvoudiging en rationalisering van het domein van de erfdienstbaarheden. Deze rechtsfiguur geeft immers niet zelden aanleiding tot interpretatiemoeilijkheden binnen rechtspraak en rechtsleer.
Reeds lang uitte de rechtsleer haar onvrede over het verouderd wetgevend kader waarbinnen de vastgoedpraktizijn vandaag vastgoedprojecten zakenrechtelijk vorm dient te geven. Hieraan werd met deze wet tegemoetgekomen door in te spelen op de huidige ontwikkelingen op het vlak van drie-dimensionele grondeigendom en de perspectieven met betrekking tot volume-eigendom met het oog op de sociale en economische rentabiliteit van de bouwoppervlakte.
Terwijl het huidige goederenrecht de nadruk legt op de onroerende goederen en uitgaat van de niet-toepasselijkheid van de zakelijke gebruiksrechten op het openbare domein, spitst het nieuwe goederenrecht zich meer toe op nieuwe (vaak roerende, onlichamelijke) goederen en biedt het aanzienlijke mogelijkheden inzake het gebruik van zakelijke rechten op het openbaar domein in het kader van publiek-private samenwerkingen.
Daarnaast wordt ook het vruchtgebruik hervormd: de belangrijke erfrechtelijke functie die aan deze figuur is verbonden, zal meer tot haar recht komen door de uitgebreide contractuele mogelijkheden met betrekking tot de hedendaagse vruchtgebruikconstructies.
Klassiek gaat het goederenrecht voornamelijk uit van de gedachte dat het gehele goederenrecht in beginsel van openbare orde is.
In de nieuwe wet wordt daarentegen de klemtoon gelegd op het principieel aanvullend karakter van de rechtsregels. Dit werkt de contractsvrijheid van partijen in de hand en laat – meer dan ooit – zakenrechtelijke overeenkomsten op maat toe.
De moeilijkheid hierin zal evident liggen in het vinden van het essentiële evenwicht tussen deze contractsvrijheid en de noodzakelijke rechtszekerheid.
De huidige doorgedreven globalisering van het recht laat zich ook in het vastgoedrecht voelen. Het dient in dit opzicht dan ook niet te verbazen dat vele nationale rechtssystemen – mede geïnspireerd door het Europees beginsel van het vrij verkeer van goederen – ook op het vlak van het goederenrecht, gelijklopende wetgevende tendensen vertonen. De regels van internationaal privaatrecht inzake verschuivingen van het ene nationale rechtssysteem naar het andere, zijn hierin ongetwijfeld eveneens van invloed.
Sommige bepalingen uit de wet van 4 februari 2020 springen er bovenuit en zijn van bijzonder belang voor eenieder actief in de vastgoedpraktijk. Hieronder wordt kort op enkele belangrijke punten ingegaan:
De limitatieve lijst van instrumenten waarmee een vastgoedproject juridisch kan worden uitgewerkt, blijft gehandhaafd.
Hoewel partijen bij de juridische vormgeving van hun project flexibel kunnen zijn bij de concrete invulling van de inhoud van de gebruikte zakelijke rechten, zullen zij aldus steeds gehouden blijven aan het beperkte instrumentarium waarover zij krachtens de wet beschikken.
De zakelijke rechten blijven:
-het eigendomsrecht
- de mede-eigendom
- de zakelijke gebruiksrechten (erfdienstbaarheden, vruchtgebruik, erfpacht en opstal); en
- de zakelijke zekerheden (de bijzondere voorrechten, het pand, de hypotheek en het retentierecht).
De juridische conceptualisering van een vastgoedproject in de praktijk hing vaak af van de duurtijdbeperkingen van een opstalrecht en het erfpachtrecht. De wetgever is hieraan tegemoet gekomen door van het opstalrecht een generiek zakelijk recht te maken dat vrij inwisselbaar is met het erfpachtrecht. De specificiteit (en dus de essentie) van elk recht dient voorrang te krijgen. Dit is voor het erfpachtrecht: het gebruik en genot van andermans goed. Voor het opstalrecht: het verwerven van bestaande constructies of het uitvoeren van bouwwerken in de ruimste zin.
Als gevolg hiervan werd de maximumduur van het opstalrecht verhoogd tot 99 jaar (onder het huidige recht: 50 jaar). In bepaalde gevallen kan het opstalrecht zelfs een eeuwigdurend karakter hebben (zie hieronder). De minimumduur van het erfpachtrecht werd verlaagd tot 15 jaar (onder het huidige recht: 27 jaar).
De nieuwe wet bepaalt dat, hoewel de duurtijd ervan in beginsel niet langer dan 99 jaar kan zijn, het opstalrecht een eeuwigdurend karakter kan hebben wanneer en zolang het door de eigenaar van de grond gevestigd is, hetzij voor doeleinden van het openbaar domein, hetzij om de verdeling in volumes mogelijk te maken van een complex en heterogeen onroerend geheel dat verschillende volumes omvat die in aanmerking komen voor zelfstandig en verscheiden gebruik en onderling geen enkel gemeenschappelijk deel hebben.
Meer dan ooit bestaan vastgoedprojecten uit onderscheiden volumes die elk afzonderlijk een eenheid vormen met onafhankelijke en verscheiden bestemmingen. Teneinde eenzelfde juridische structurering als de volume-eigendom te bekomen, diende men zich vóór haar wettelijke verankering in de nieuwe wet artificieel te behelpen met het regime van de gedwongen mede-eigendom. Vastgoedprojecten konden immers enkel eeuwigdurend verticaal gesplitst worden met toepassing van dit rigide appartementsregime dat wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van gemene delen binnen het gebouw of de gebouwengroep. Volume-eigendom maakt het daarentegen mogelijk volumes als afzonderlijke eenheden te kwalificeren zonder de verplichte aanwezigheid van gemene delen.
De eeuwige duurtijd van dergelijk opstalrecht moet evenwel worden genuanceerd. Indien echter een eeuwigdurend opstalrecht sinds minstens 99 jaar bestaat, kan de rechter de opheffing ervan bevelen wanneer dat recht ieder nut, zelfs toekomstig of potentieel, heeft verloren.
De toekomst zal m.a.w. moeten uitwijzen of dit ‘eeuwigdurend’ opstalrecht de beoogde rechtszekerheid zal dienen.
Publieke infrastructuur ontpopt zich vaak als strategisch onderdeel van een vastgoedproject. Niet zelden echter doet dan het leerstuk over het openbaar domein vragen rijzen bij de concrete ‘juridisering’ van het project waardoor men vaak op rechtsonzekerheid botst.
In de nieuwe wet worden ‘publieke goederen’ gedefinieerd als goederen behorende tot het privaat domein, behalve indien ze tot het openbaar domein zijn bestemd. Dit zal telkens door de rechter in concreto moeten worden beoordeeld.
Traditioneel worden openbare domeingoederen beschouwd als goederen die buiten de handel zijn. Het gemeen vermogensrecht is aldus niet van toepassing. Hoewel deze benadering nog steeds als principe in het nieuwe goederenrecht wordt gehandhaafd, voorziet de nieuwe wet in verruimde mogelijkheden tot vestiging van persoonlijke en zakelijke rechten op openbare domeingoederen.
Vooreerst bepaalt de nieuwe wet dat goederen die tot het openbaar domein behoren, niet voor verkrijgende verjaring vatbaar zijn door een andere privaatrechtelijke of publiekrechtelijke persoon. Evenmin kunnen zij het voorwerp zijn van natrekking of van enige andere wijze van oorspronkelijke verkrijging ten gunste van een andere privaat- of publiekrechtelijke persoon. In dit kader werd dan ook bepaald dat het opstalrecht eeuwigdurend kan zijn zolang en wanneer het voor doeleinden van het openbaar domein is gevestigd.
Verder wordt bepaald dat een persoonlijk of zakelijk gebruiksrecht op een openbaar domeingoed kan bestaan in de mate dat zulks de openbare bestemming van dat goed niet in de weg staat. Eerder stelde het Hof van Cassatie zich (zij het onder bepaalde voorwaarden) flexibel op t.a.v. erfdienstbaarheden en opstalrechten die aan een openbaar domeingoed worden verbonden. Vanaf de inwerkingtreding van de nieuwe wet, zal in principe voortaan ook een huurrecht, een erfpachtrecht en een recht van vruchtgebruik op een openbaar domeingoed kunnen worden gevestigd.
Het blijft evenwel afwachten hoe en in welke mate de rechtspraak het zal toelaten bv. mede-eigendom of handelshuur aan een openbaar domeingoed te verbinden. Verzoening met de openbare bestemming van het openbare domeingoed blijft hierbij van bijzonder belang.
Geraard AUDOORE