Inleiding
1.
Op 4 oktober 2018 werd het wetsvoorstel betreffende het verhuur van onroerende goederen met toepassing van btw goedgekeurd. Zoals reeds in een vorige blogbericht gesteld zal deze wet een grote impact hebben op het huidige systeem.
Hieronder worden de krachtlijnen van de nieuwe wet weergegeven.
Allereerst is het belangrijk te vermelden dat het algemene principe waarbij het verhuur van een onroerend goed wordt vrijgesteld van btw blijft. Er zijn echter nieuwe mogelijkheden om onderworpen te worden aan btw.
Optionele toepassing btw
2.
Een eerste mogelijkheid om het verhuur van onroerende goederen te laten onderwerpen aan btw, betreft het kiezen hiervoor. Ondernemingen hebben de keuze de verhuur van een (gedeelte van een) onroerend goed aan btw te onderwerpen op voorwaarde dat:
De huurder het onroerend goed uitsluitend gebruikt voor de economische activiteit die hem de hoedanigheid van btw-belastingplichtige verleent;
De huurder en de verhuurder gezamenlijk kiezen voor de toepassing van btw;
De keuze voor de toepassing van btw wordt gemaakt ten aanzien van het gebouw én het bijhorende terrein als beide onroerende goederen tegelijk worden verhuurd.
De keuze wordt gemaakt ten aanzien van die werken aangevangen vanaf 1 oktober 2018
De keuze wordt gemaakt ten aanzien van nieuwbouw of fundamentele vernieuwbouw
Een uitzondering op de voormelde tijdsbepaling van 1 oktober 2018 betreffen evenwel alle voorgaande prestaties die niet kunnen worden beschouwd als werken in onroerende staat. Meer bepaald gaat het hier om de intellectuele prestaties (bv. dienst van architect), de aankoop van materialen, het huren van machines om de werken uit te voeren, de afbraak van het gebouw en alle voorbereidende werkzaamheden aan de grond (vb. graafwerken, saneringswerken).
3.
Indien gekozen wordt voor de nieuwe regeling, moet er in principe een evenwicht bestaan tussen enerzijds de in aftrek gebrachte btw op de kosten van de verhuurder in het kader van de oprichting en anderzijds de verschuldigde btw op de huurvergoedingen van de huurder (het principe van de fiscale neutraliteit). Om te vermijden dat het evenwicht wordt doorbroken, laat de wetgever daarom niet gelijk welke huurprijs toe als maatstaf van heffing. Meer bepaald zal de fiscus de “normale waarde”, zijnde de marktconforme huurprijs, als maatstaf van heffing toepassen indien:
de tegenprestatie lager is dan de normale waarde;
de huurder geen volledig recht op aftrek heeft van de verschuldigde belasting (gemengde belastingplichtigen);
de huurder op basis van een limitatieve lijst van persoonlijke, financiële or organisatorische banden met de verhuurder verbonden is. Deze lijst wordt verduidelijkt in artikel 33, § 2bis, 1e lid, 3° btwwetboek.
4.
Het tarief van toepassing bedraagt het normale btw-tarief tenzij de huurder een gewestelijke huisvestingsmaatschappij is, de huur betrekking heeft op woningcomplexen bestemd voor de huisvesting van gehandicapten, het gaat om een huisvesting in het kader van sociaal beleid of het gaat om onderwijsinstellingen. In deze gevallen wordt het verlaagde tarief van 12% toegepast.
5.
Indien ondernemingen kiezen om dit nieuwe stelsel toe te passen dienen ze rekening te houden met een herzieningstermijn van 25 jaar. Deze herzieningstermijn begint te lopen vanaf 1 januari van het jaar van ingebruikname. Bovendien bepaalt de memorie van toelichting in dit kader dat de herzieningsverplichting juridisch niet ten laste kan worden gelegd van de huurder, zelfs niet als zij de oorzaak is van de herzieningsverplichting. Dit betekent dan ook dat de verhuurder hier alle last draagt. De memorie van toelichting stelt echter ook uitdrukkelijk dat de verhuurder zich voor schade veroorzaakt door de huurder contractueel kan indekken.
Ook na afloop van het huurcontract, maar voor het einde van de herzieningstermijn, dienen de voorwaarden te worden eerbiedigd om een herziening te vermijden. De voorbereidende werken verduidelijken evenwel dat er geen herziening zal gebeuren in geval van leegstand voor een eerste huurcontract of tussen twee belaste huurperiodes of in geval van huurvrije periodes aangeboden als commerciële korting om tot een overeenkomst te komen. Opgelet deze leegstand mag niet te wijten zijn aan de wil van de verhuurder. Bovendien dient de verhuurder te goeder trouw te zijn en dient hij aan te tonen voldoende stappen te hebben ondernomen om het goed te verhuren.
Merk op dat voor de gevallen waar bijvoorbeeld het met btw verhuurde goed wordt overgedragen, de Koning de regels voor de herziening verder zal uitwerken (artikel 49,5°, b) btw-wetboek.
Opslagruimtes
6.
De vroegere mogelijkheid om het verhuren van opslagruimtes te onderwerpen aan btw blijft. De toepassingsvoorwaarden werden echter ingrijpend veranderd.
De wetgever heeft een tegemoetkoming gedaan door het afschaffen van de vroegere 10% - regel om te bepalen of een ruimte al dan niet onder de uitzondering viel. Voortaan zal het volstaan dat een ruimte ‘hoofdzakelijk’, zijnde meer dan 50 % (nuttig volume), wordt gebruikt voor het opslaan van goederen en dat de ruimte niet voor meer dan 10% wordt aangewend als verkoopruimte om te worden onderworpen aan btw.
Hiernaast voorziet de nieuwe regeling echter in het nieuwe Artikel 44, §3, 2°, a) ten tweede btw-wetboek:
“[… ] Worden niet bedoeld, die terbeschikkingstellingen waarvoor de optie bedoeld onder punt d) kan worden uitgeoefend”
kan deze uitzondering op de vrijstelling van btw voortaan enkel worden toegepast in een “B2C” relatie. Indien het gaat om een “B2B” relatie zal verplicht het optionele stelsel moeten worden toegepast, waardoor er dus een uitdrukkelijke keuze zal moeten worden gemaakt, een herzieningstermijn van 25 jaar zal worden toegepast, … Enige nuance hierbij is dat de voorwaarde betreffende de opeisbaarheid na 1 oktober 2018 uitdrukkelijk wordt uitgesloten in artikel 44, §3, 2°, d), 3e lid btw-wetboek. Voor opslagruimtes kan het optionele stelsel dus ook worden toegepast ten aanzien van “oude” gebouwen.
7.
De overeenkomsten betreffende het ter beschikking stellen van opslagruimtes met uitwerking vòòr 1 januari 2019 blijven onderworpen aan de oude regeling tot het einde van de oorspronkelijke looptijd van de overeenkomst.
De herzieningstermijn voor dergelijke overeenkomsten bedraagt 15 jaar.
Verplichte toepassing btw bij kortdurende verhuur van onroerende goederen
8.
Een andere mogelijkheid om bij het verhuren van onroerende goederen aan btw te worden onderworpen, betreft tot slot de kortdurende verhuur.
Ondernemingen zullen door de nieuwe wet verplicht aan btw worden onderworpen als ze een onroerend goed ter beschikking stellen voor een periode van maximaal zes maanden met naleving van de volgende cumulatieve voorwaarden (Artikel 44, §3, 2° laatste lid BTW-wetboek).
De huurder gebruikt het onroerend goed niet tot bewoning
De huurder gebruikt het onroerend goed uitsluitend voor zijn economische activiteiten;
De huurder betreft geen organisatie zonder winstoogmerk;
De huurder gebruikt de onroerende goederen niet voor de handelingen vermeld in artikel 44, paragraaf 2 BTW-wetboek. Hieronder vallen de handelingen met een cultureel of sociaal karakter.
9.
De verplichte toepassing van btw op de kortdurende verhuur van onroerende goederen geldt enkel voor overeenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019. Overeenkomsten die uitwerking hebben voor deze datum, blijven onderworpen aan de oude regeling tot het einde van de oorspronkelijke looptijd van de overeenkomst.
Besluit
10.
De nieuwe wet betreffende het verhuren van onroerende goederen onder toepassing van btw brengt enkele ingrijpende wijzigingen met zich mee. Zo zal tussen ondernemingen de uitzondering betreffende opslagruimtes niet meer kunnen worden toegepast, zullen ondernemingen voortaan uitdrukkelijk kunnen kiezen voor de toepassing van btw en zullen ondernemingen verplicht aan btw worden onderworpen bij kortdurende verhuur.
Hoewel er een grote versoepeling is ten aanzien van de vroegere regeling zullen toekomstige contracten rekening dienen te houden met het onderscheid dat de wetgever maakt tussen “B2B” en “B2C” relaties.
Jeroen DEBAECKE